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Nova lei já gera polêmica sobre bloqueio de imóveis

A nova Lei de Execução de Títulos Extrajudiciais – a Lei nº 11.382, que entrou em vigor em 21 de janeiro deste ano – já começa a criar divergências que devem parar no Judiciário, que deveria ganhar celeridade com a legislação. As principais polêmicas estão relacionadas ao novo artigo 615-A do Código de Processo Civil (CPC), que dá a possibilidade de o credor averbar na matrícula de um imóvel as dívidas em processos de execução.

A “averbação premonitória” foi um dos pontos mais enaltecidos na nova lei por representar um efetivo bloqueio dos bens. Mas o especialista em direito imobiliário do escritório Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados, Mateus Leandro de Oliveira, defende que a averbação tem o objetivo apenas de dar publicidade às execuções.

O novo artigo presume fraude à execução quando a venda do bem for feita após a averbação, o que daria a idéia de bloqueio. Mas o advogado, que tem construtoras entre seus clientes, diz que ele deve ser olhado à luz do artigo 593 do próprio CPC, inalterado, que prevê que a fraude ocorre apenas nos casos em que a alienação leve o devedor à insolvência. Assim, caberia ao comprador verificar se o patrimônio restante do vendedor é suficiente para pagar a dívida. Se essa tese não for aceita, vendas de imóveis averbados tendem a ser anuladas por credores que se julguem prejudicados. A discussão interessa especialmente às construtoras, que compram terrenos em discussão judicial, pagando menos em função do risco. Para Oliveira, a dinâmica das averbações ainda precisa ser regulamentada pelos tribunais estaduais.

Um outro ponto que gera dúvidas na lei é se a fraude fica caracterizada se a venda do imóvel ocorrer após o início da ação de execução ou somente a partir da averbação da ação em cartório, diz Marco Antonio da Costa Sabino, do Koury Lopes Advogados.

O advogado lembra que, tal como a lei disciplinou medidas já em uso como a penhora on line de contas e de faturamento, incluiu “outros bens”, o que dá margem para a implementação de convênios de bloqueio como o que está em elaboração entre o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e o Detran para veículos – e que poderia ocorrer também com cartórios, para o bloqueio de imóveis.