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Lucro na venda de imóvel pagará menos IR

MARCOS CÉZARI
DA REPORTAGEM LOCAL

O governo restabeleceu, em parte, a isenção do Imposto de Renda que existiu até 1988 sobre o ganho de capital obtido na venda de imóveis residenciais e comerciais.
O restabelecimento parcial do benefício veio com um novo redutor aplicado sobre a parcela do ganho de capital. O fator (0,35% ao mês), previsto na primeira versão da MP do Bem, foi ampliado para 0,60% ao mês na versão final.
Esse percentual maior valerá de janeiro de 1996 até este mês (119 meses). A partir de quinta-feira da próxima semana (dezembro) valerá o redutor de 0,35% ao mês.
O benefício restabelecido pela MP será até mais vantajoso do que o existente até 1988 no caso de contribuintes que compraram imóveis de janeiro de 1989 em diante e que forem vendê-los neste ou nos próximos meses.
Para um ano de posse, a regra nova supera a anterior por 6,93% a 5%; para cinco anos, por 30,16% a 25%; para dez anos, por 51,10% a 50%.
Como se nota, o redutor de 0,60% ao mês, por períodos de 12 meses, é sempre maior dos que os 5% ao ano (vigentes até 1988) para quem ficou com o imóvel por um a até dez anos. Os dez anos serão completados no próximo mês. Nesse caso, o redutor de 0,60% valerá por 119 meses e o de 0,35%, por apenas 1 mês.
Para o leitor entender o que isso significa, o redutor de 0,60% valerá desde janeiro de 1996. Assim, quem comprou imóvel no período de sete anos compreendido entre janeiro de 1989 e dezembro de 1995 tem direito ao redutor somente a partir de janeiro de 1996.

Última correção em 96
O governo fez essa diferenciação porque a última correção permitida no valor dos bens móveis e imóveis constantes da declaração dos contribuintes (casas, apartamentos, terrenos, carros etc.) foi feita em 1996, com base na variação da Ufir (Unidade Fiscal de Referência) até o final de 1995. De lá para cá não foi permitida nenhuma correção no valor dos bens.
Se o contribuinte comprou um imóvel naquele período de sete anos e for vendê-lo no mês que vem, terá direito ao redutor por 120 meses, ou dez anos.
Assim, o redutor acumulado nesses dez anos é de 51,10%. Se o imóvel vendido tiver ganho de capital de R$ 100 mil, ele será reduzido em R$ 51,10 mil, resultando em R$ 48,90 mil. Sobre esse valor serão aplicados os 15% do IR, levando o contribuinte a pagar R$ 7.335 de ganho de capital (sem o redutor, teria de pagar R$ 15 mil). No exemplo, ele ganha R$ 7.665.
A advogada Elisabeth Libertuci, do escritório Libertuci Advogados Associados, diz que o benefício do redutor é maior quanto mais próxima de 1995 tiver sido a compra. Para ela, o aumento do redutor foi uma atitude justa do governo, pois muitos contribuintes pagaram IR indevidamente nos últimos anos, principalmente nas compras de imóveis após 1996 e que já foram vendidos.

Redutores acumulados
Libertuci lembra que, conforme a época em que um imóvel foi comprado, o contribuinte terá direito à cumulatividade dos redutores -o antigo (5% ao ano, linear) e o novo (decrescente).
Imóveis comprados até 1969 estão isentos do IR sobre o ganho de capital desde que ainda permaneçam com o contribuinte (ver segunda coluna do quadro).
No caso de imóveis comprados entre 1970 e 1988 não há isenção total, mesmo que ainda estejam em poder do contribuinte (o benefício máximo será de 95% pela regra antiga). Para esses casos, o contribuinte terá direito à aplicação cumulativa dos redutores.
Exemplo: imóvel comprado em 1979 e que ainda permaneça com o contribuinte. Por ter ficado dez anos com o imóvel na vigência dos 5%, ele já garantiu 50% de redução do ganho de capital.
Se esse imóvel for vendido em dezembro e tiver ganho de capital de R$ 100 mil, ele será reduzido inicialmente em R$ 50 mil. Sobre os R$ 50 mil restantes será aplicado o novo redutor de 51,10%.
Os 51,10% sobre R$ 50 mil resultam em R$ 25,55 mil, reduzindo o ganho de capital para R$ 24,45 mil. Sobre esse valor serão aplicados os 15% do IR, resultando em R$ 3.667,50. Assim, a cumulatividade dos redutores reduz o IR sobre o ganho de capital em 75,55%.

Nova regra impede isenção
A nova regra beneficia o contribuinte, mas não garante isenção total. Motivo: ela é decrescente -e não linear, como a antiga.
Explicando melhor: se o contribuinte comprou um imóvel em 1993 e for vendê-lo em dezembro de 2006, terá direito ao redutor por 11 anos (119 meses com 0,60% e 13 meses com 0,35%). No quadro ao lado, os 11 anos correspondem ao redutor de 53,22%.
Se o ganho de capital nesses 11 anos for de R$ 200 mil, ela terá direito de reduzi-lo em R$ 1.200 no primeiro mês (o redutor de 0,60% será aplicado sobre o ganho, que cairá para R$ 198,8 mil).
No segundo mês, o redutor será aplicado sobre R$ 198,8 mil. Note que, nesse caso, a valor a abater já não é de R$ 1.200, mas de R$ 1.192,80, reduzindo o ganho de capital para R$ 197.607,20. Sobre este valor será aplicado novamente o redutor referente ao terceiro mês, e assim sucessivamente.
Prova de que não haverá isenção total: se um imóvel foi comprado entre 1989 e 1995 terá redução de 98,88% em um século; do mês que vem em diante, terá redução de 98,49% em um século.

Ganho é isento em nova compra em até 180 dias

DA REPORTAGEM LOCAL

Além do fator de redução, o governo isentou do IR o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, a cada cinco anos, se o valor for usado na compra de imóveis em até 180 dias.
Para gozar do benefício, o vendedor tem de usar o dinheiro na compra de um ou mais imóveis residenciais nos seis meses seguintes à assinatura do contrato de venda.
Waldir Gomes Jr., sócio da Assessor e Bordin Consultores Empresariais, diz que o contribuinte poderá vender mais de um imóvel e ter direito à isenção em relação a todos, desde que aplique o total na compra de imóveis residenciais no país. Os 180 dias serão contados a partir da venda do primeiro imóvel. Se o dinheiro não for totalmente aplicado em nova compra, o ganho é taxado em 15%, proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

Isenção ao único imóvel
Continua em vigor a isenção para o único imóvel do contribuinte, independentemente do ano da compra, vendido por até R$ 440 mil, desde que ele não tenha feito operação semelhante nos últimos cinco anos.
Apesar de manter esse benefício, o valor está muito defasado (a última correção também é de 1996). De lá para cá, a inflação pelo IPCA chega a 100% e, pelo INPC, a 102%. Assim, o valor deveria ser de R$ 880 mil.
A MP também eleva de R$ 20 mil para R$ 35 mil o limite mensal de isenção do imposto sobre ganhos de capital na venda de bens de pequeno valor.

Fundos de locação
A versão final da MP do Bem prevê a criação, por instituições financeiras, de fundos de investimentos, conhecidos como fundo de locação, que poderão ser usados como garantia (fiança) no aluguel de imóveis.
Também foi criada a modalidade de fundos de investimento vinculada a planos de previdência e que poderão ser usados como garantia em financiamentos imobiliários. (MC)