Bancos privados aquecem crédito imobiliário à classe média baixa

A classe média baixa, com rendimento mensal a partir de cinco salários mínimos, é a aposta dos bancos privados para expandir em cerca de 40% a contratação de financiamentos imobiliários com recursos da caderneta de poupança em 2006, chegando a R$ 6,7 bilhões. Ontem, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou o balanço dos empréstimos no ano passado, que somaram R$ 4,794 bilhões, expansão de 59,8% em relação a 2004. Foi o melhor desempenho desde 1994.

A forte disponibilidade de recursos já está obrigado o sistema a disputar nichos de mercado que antes eram ignorados. Dados do Banco Central mostram que, de janeiro a novembro, foram contratados R$ 618 milhões dentro da faixa de renda a partir de cinco salários mínimos, cuja aplicação foi incentivada por norma do Conselho Monetário Nacional (CMN). Essa faixa de renda representou, em 2005, cerca de 15% dos negócios.

“A minha expectativa é que os financiamentos para essa faixa representem cerca de 30% do mercado em 2006”, afirma Décio Tenerello, presidente da Abecip. “Todos os bancos já lançaram produtos adequados aos incentivos criados pelo CMN.”

Em janeiro de 2005, o CMN criou um multiplicador que estimula financiamentos à compra de imóveis avaliados em até R$ 150 mil e com juros menores que 12% ao ano. Bancos que cortam mais os juros e financiam imóveis de menor valor estão autorizados a computar até três vezes o valor da operação para fins de cálculo das exigências de aplicação de recursos de caderneta de poupança em habitação (pela regra em vigor, 65% dos saldos captados em caderneta devem ser destinados a financiamentos imobiliários). Assim, um financiamento de R$ 80 mil, por exemplo, pode ser computado como se fosse R$ 240 mil.

Antes de o CMN mudar a regra, de forma geral os financiamentos de imóveis de menor valor não tinham sustentação econômica, segundo Tenerello, porque o baixo retorno não cobria os custos de administração de contratos de longo prazo. Os bancos atuavam, até então, preferencialmente na faixa de alta renda.

O CMN criou o multiplicador em janeiro de 2005, mas, nos primeiros meses, os bancos relutaram a utilizá-lo, com receio de assumir compromissos de longo prazo num país com alta volatilidade na taxa básica de juro. Em julho, o CMN revisou a regra, permitindo que, se enfrentarem uma situação adversa, os bancos possam elevar os juros após 36 meses de contrato, deixando de usar o multiplicador.

Os bancos privados estão oferecendo empréstimos com juros de até 8% ao ano – e, com isso, passam a disputar parte do mercado hoje atendido pelos financiamentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), destinados a quem tem renda mensal de até R$ 4.900.

“Com o volume de dinheiro disponível para a habitação em 2006, os bancos privados não têm alternativa senão financiar imóveis para faixas de renda menores”, disse o vice-presidente de Desenvolvimento Urbano da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda. “Começamos a sentir uma maior concorrência no segundo semestre de 2005, mas nossos produtos são competitivos para disputar esse mercado.”

A Caixa já usava seus recursos próprios e da caderneta de poupança para atender preferencialmente a classe média baixa. Em 2005, foi aplicado US$ 1,1 bilhão em recursos dessas fontes, com valor médio de R$ 62,5 mil por financiamento. O valor médio dos empréstimos dos bancos privados foi de R$ 78,9 mil em 2005, segundo os dados divulgados ontem pela Abecip.

Tenerello diz que a construção de imóveis de valor mais baixo será uma variável importante para que sejam contratados financiamentos para a classe média baixa. A exemplo dos bancos, as construtoras atuavam preferencialmente na faixa de renda mais elevada. Os empresários da construção civil participaram da negociação com o CMN para a criação do multiplicador, e estão interessados em ampliar a oferta de imóveis de menor valor.