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As dificuldades do setor imobiliário

O BNDES prometeu ajudar a construção civil nesta situação de fim de um período de euforia, mas dificilmente evitará os efeitos da crise internacional no setor. Trata-se de uma atividade muito importante do ponto de vista da contratação de mão-de-obra e de investimento.

O sinal mais claro das dificuldades veio das cotações em bolsa dos papéis de construtoras e incorporadoras que abriram o capital desde 2006. Neste ano, até 6/10, as cotações de 24 companhias do setor caíram entre 27,98% e 92,83%. Destas, 7 caíram acima de 80%, mais que o dobro da desvalorização do Ibovespa, de 34,1%, no período.

Mas há um enorme contraste entre a produção e a venda de imóveis e as cotações em bolsa. A demanda de imóveis continua forte. Ela vem da combinação de mais emprego e renda dos mutuários e da estabilidade monetária. Como a construção não depende de importações, a valorização do dólar não afeta a atividade. E as fontes de crédito – caderneta de poupança e FGTS – são internas, com custos baixos.

Muitas incorporadoras, no entanto, adquiriram terrenos em excesso, imaginando um longo período de vacas gordas. Irrompida a crise externa de crédito, é inevitável agora uma acomodação nesse ritmo e a constituição de companhias menos dependentes de capital de giro, pois também os bancos locais vêm emprestando menos.

Nos cálculos do BNDES, o setor de construção civil investiu R$ 120 bilhões nos primeiros nove meses do ano. O banco estima que haverá investimentos totais de R$ 535 bilhões entre 2008 e 2011, ante R$ 357 bilhões entre 2004 e 2007.

Mas o BNDES não tem recursos para assegurar, numa fase de crise, o crescimento de um setor que responde por mais de 40% da taxa de investimento. Quando muito, poderá facilitar a sua consolidação, evitando o risco de problemas mais graves numa hora de aperto do crédito em geral. O resultado será o fortalecimento das empresas remanescentes.

A construção civil é uma atividade de longo prazo e também de risco. Esse risco foi atenuado, nos últimos anos, pela introdução de novos instrumentos jurídicos, como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, que permite segregar as contas de um empreendimento do conjunto das contas do incorporador. Essa inovação poderá agora mostrar de fato sua validade, evitando que eventuais dificuldades das empresas afetem quem comprou imóvel na planta.