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A farra dos preços dos imóveis continua

Portal Exame

O valor dos imóveis segue em disparada no Rio de Janeiro e em Recife — a boa notícia para quem quer comprar é que, em São Paulo, a euforia diminuiu

São Paulo -O executivo carioca Rogério Zylbersztajn, vice-presidente da construtora RJZ Cyrela, levou 13 anos para fazer o negócio de sua vida. Foi o tempo que ele precisou para comprar um terreno — não um terreno qualquer, claro.

O trecho da rua Prudente de Moraes entre as ruas Aníbal de Mendonça e Garcia d’Ávila, no coração de Ipanema, é o tipo de lugar onde é praticamente impossível construir.

A não ser que se coloque um prédio abaixo para fazer outro. Por isso, o terreno de 1 800 metros quadrados onde funcionou por anos a escola Chapeuzinho Vermelho representava, para Zylbersztajn, uma oportunidade única.

As negociações com os mais de 40 herdeiros da escola levaram mais de uma década — até que a construtora conseguiu colher as assinaturas de todos eles.

Pelo terreno, a RJZ Cyrela pagou 80 milhões de reais. Resultado direto de tanta escassez, o preço cobrado pela construtora pelos imóveis do novo prédio não tem precedentes.

O metro quadrado das unidades mais altas, que terão vista para a praia, custará 50 000 reais. “Antes de começarmos as vendas, já tínhamos uma fila de espera com 375 candidatos, sendo 28% investidores e 72% pessoas que estão esperando há anos para ter um imóvel na orla do Rio”, diz Zylbersztajn. É o lançamento com metro quadrado mais caro da história do país.

O lançamento do novo prédio da Cy­rela é a maior evidência da euforia que cerca o mercado imobiliário brasileiro. Há seis meses, quando o instituto Ibope Inteligência mediu a variação nos preços de imóveis no país, constatou-se que nenhum mercado estava valorizando no mesmo ritmo do brasileiro: de 2010 a 2011, os preços aumentaram 25%, em média.

Muitos suspeitaram que a disparada pararia por ali: o mercado, atingido o teto, entraria numa trajetória menos acelerada de crescimento. No último trimestre, o Ibope Inteligência atualizou os números em quatro capitais: Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro e São Paulo.

E a constatação dos pesquisadores é: a euforia continua firme e forte. Mas, hoje, São Paulo — o maior mercado do país — cresce num ritmo inferior ao do Rio de Janeiro.

Oba-oba

O mercado carioca assiste a um oba-oba que, em alguns casos, desafia a lógica. Em média, o metro quadrado valorizou 18% entre abril e outubro.

A região que abrange bairros como Alto da Boa Vista, Andaraí e Grajaú, na zona norte, teve a maior valorização da cidade. Só no Maracanã, também zona norte, o preço do metro quadrado subiu 50% nos últimos seis meses.

“As regiões mais periféricas estão sendo pacificadas, e as obras de infraestrutura estão chamando a atenção de quem deseja comprar um imóvel no Rio. Essa expansão deve continuar até 2016”, diz Zylbersztajn.

Como demonstra o caso do prédio da RJZ Cyrela em Ipanema, a escassez de terrenos na zona sul segue impulsionando os preços: o metro quadrado do imóvel mais caro desse lançamento custará o mesmo que em Londres e Hong Kong, alguns dos mercados mais caros do mundo.

A euforia no Rio se deve, em grande parte, às obras de infraestrutura e aos investimentos em segurança que estão sendo feitos para receber a Olimpíada.

Sem isso, é bem provável que o comportamento dos preços na cidade fosse parecido com o de São Paulo e Porto Alegre, onde a valorização dos imóveis começou a perder força, segundo a pesquisa do Ibope.

Em São Paulo, cidade que mais valorizou em 2010, os preços continuam crescendo, mas num ritmo menor: 14% de abril a outubro. Entre abril de 2010 e abril de 2011, a valorização foi de 31%. “Nos últimos dois anos, nós vendíamos um empreendimento em São Paulo em dois meses.

Agora, precisamos de dez meses para comercializar todas as unidades”, diz Rodrigo Martins, diretor comercial da construtora Rossi. De abril a outubro deste ano, a zona norte foi a região que mais valorizou. Imóveis novos valem hoje 28% mais do que em abril.

Em Porto Alegre, a expansão nos preços também se concentrou nas áreas periféricas. Os apartamentos novos e usados da zona geográfica que compreende bairros como Anchieta, Humaitá e Farrapos valorizaram 16% e 20%, respectivamente.

Se no Sul e no Sudeste a valorização está um pouco mais contida, no Nordeste os preços dispararam. A maior alta do país nos últimos seis meses, de 20%, ocorreu em Recife.

No bairro de Boa Viagem, o mais caro da capital pernambucana, o metro quadrado de um apartamento novo custa, em média, 9 786 reais — valor que supera o de bairros paulistanos tradicionais, como Perdizes e Pinheiros. No começo da década, eram vendidas 300 unidades mensais em Recife, menos de um terço do volume atual.

O aumento tem sido puxado pelo crescimento econômico do estado, cujo PIB no segundo trimestre deste ano expandiu 5%, enquanto a taxa nacional foi de 3%. Nos próximos quatro anos, Pernambuco receberá cerca de 50 bilhões de reais em investimentos em obras, como o complexo industrial portuário de Suape e fábricas de empresas que estão se instalando no estado.

“Os imóveis de Boa Viagem se tornaram um foco de investimentos estrangeiros”, diz Eduardo Feitosa, fundador de uma imobiliária especializada em imóveis de alto padrão. O fenômeno imobiliário em Recife está avançando em direção à região metropolitana da cidade.

Há dois anos, foi lançado na península Reserva do Paiva, a 14 quilômetros do aeroporto internacional de Recife, o condomínio Morada da Península, da Odebrecht. A ideia era vender para estrangeiros dispostos a gastar de 2 milhões a 4 milhões de reais.

No entanto, a demanda dos brasileiros foi tão grande que eles acabaram donos de 70% dos imóveis. Nos últimos dois anos, o preço das casas subiu cerca de 40%. Quem apostou contra a farra dos preços perdeu feio.